EL SECTOR INMOBILIARIO EN MÉXICO

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Por Amadeo Segovia Guerrero y Carlos Enrique García Soto

La vivienda es una de las necesidades básicas del ser humano, en torno a la cual se llevan a cabo una gran cantidad de actividades cotidianas. Por eso, para garantizar la calidad de vida, además de considerar la cantidad de personas que tienen un lugar donde vivir, es importante considerar los materiales con los que está construida, la ubicación geográfica, sus dimensiones, así como la disponibilidad de infraestructura básica y servicios, entre otros aspectos.

Derivado de la importancia que ésta tiene, la política de promoción de la vivienda ha formado parte de la agenda gubernamental desde hace tiempo. En la década de los setenta, se implementaron políticas de apoyo por parte del sector público, que llevaron a la creación de instituciones nacionales y estatales cuyo objetivo era el financiamiento y la construcción de viviendas de interés social en zonas urbanas.

En los años ochenta, los programas de vivienda principalmente de interés social financiados por instituciones como Infonavit y Fovissste desarrollaron algunos espacios multifamiliares en régimen de condominio, principalmente de tipo vertical.

Después de los sismos de 1985, en el Distrito Federal se hicieron adecuaciones a la normatividad en materia construcción para garantizar una mejor calidad de vivienda que considerara la alta sismicidad en el país. Es importante mencionar que dicho Reglamento se encuentra a la vanguardia respecto de países afectados también por este tipo de fenómenos como Estados Unidos, Japón o Chile.

En 1992, se modificó la política nacional de vivienda, al transformarse el papel del gobierno que dejó de construir vivienda para sólo financiarla y el sector privado y social se convirtieron en los responsables de la generación y construcción de ella. En los años posteriores, se buscó a través de los Planes Nacionales de Desarrollo implementados por las administraciones federales garantizar el acceso a la vivienda a todos los mexicanos.

En junio de 2006 se promulgó la Ley de Vivienda a través de la cual se hace hincapié en que ésta es un derecho de los mexicanos que debe ser cubierto mediante la acción del sector público, privado y social, así como de la importancia de ésta como motor del desarrollo económico del país. Asimismo, se crea la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) cuya función es “formular, ejecutar, conducir, evaluar, y dar seguimiento a la Política Nacional de Vivienda y el Programa nacional en la materia, así como proponer, en su caso, las adecuaciones correspondientes, de conformidad con los objetivos y prioridades que marque el Plan Nacional de Desarrollo”.

En esta Brújula de compra te presentamos una radiografía del sector inmobiliario en México que incluye la situación de la vivienda y el sector de la construcción en el país; en segundo lugar, todo lo relacionado con los financiamientos y créditos en este sector. En una segunda entrega, te mostraremos los resultados de la encuesta realizada por la Dirección General de Estudios sobre Consumo de la Procuraduría Federal del Consumidor, para la percepción del consumidor del sector inmobiliario en el Distrito Federal

SITUACIÓN DE LA VIVIENDA EN MÉXICO

De las viviendas propias 7.3 millones de sus propietarios (36.1%) las mandaron construir, 6.8 millones (33.4%) las construyeron ellos mismos y 5.3 millones (25.9 %) compró la vivienda construida, y el resto fue obtenido por los propietarios de otro modo.

cuadro 1

Respecto a la forma en que se llevó a cabo el proceso de compra, 55.3% de las familias la obtuvo con recursos propios, el restante, lo hizo gracias a los créditos otorgados por el Infonavit, el Fovissste o el Fonhapo.

Cuadro 2

En relación a la zona en donde se construyen las viviendas, la mayoría de éstas, se ofrecen en poblaciones que rebasan los 100 mil habitantes.

Cuadro 3

En cuanto a la antigüedad de las viviendas usadas, el 26% tiene hasta 5 años, 21% tiene entre 21 y 30 años, y 22% tiene 31 años o más.

Cuadro 4

CLASIFICACION, OFERTA Y DEMANDA DE LA VIVIENDA EN MÉXICO

El INEGI clasifica las viviendas de acuerdo con su tipo y clase. Esta medición permite conocer de forma la forma como el sector se comporta.

De acuerdo con el INEGI, entre 1990 y 2010 el total de viviendas (particulares y colectivas) registró un crecimiento de 76.7%, es decir, pasó de 16,197,802 a 28,614,991, como se muestra en la siguiente tabla.

Cuadro 5

El mercado en este sector lo componen dos factores que determinan su demanda (constituida por aquellos que buscan obtener una vivienda o mejorar la que ya poseen) y su oferta (actores relacionados con la generación, construcción y mejoramiento de la vivienda).

El total de demanda potencial que se compone de la demanda de viviendas nuevas y del mejoramiento de las ya existentes, tiene una tendencia alcista que en 2011 llegó a registrar 1,076,514.

Por otra parte, la oferta de viviendas construidas también mostró signos de recuperación a pesar de la crisis internacional de 2008 ya que creció 11.1% entre 2010 y 2011, y se espera que continúe con signos positivos para 2012.

Cuadro 6

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estima que durante 2012 la demanda potencial de vivienda será mayor a la registrada en 2011 (1,076,514). Las características de las familias que constituyen esa demanda, son clasificadas por la SHF de la siguiente manera:

a) 52.3% de la demanda se distribuirá en localidades urbanas, 31.6% en zonas rurales y 16.1% se localizará en zonas en transición (de rurales a urbanas).

b) El 36.5% de la demanda está constituido por familias que tienen subcuenta de vivienda (en Infonavit o Fovissste), mientras que las familias sin afiliación ascienden a 63.5%.

c) Los hogares que están pagando una hipoteca y los que tienen un ingreso disponible insuficiente (ingreso monetario del hogar menos los gastos que realizan las familias en alimento, vestido, transporte, educación y energía), no son considerados en la adquisición de vivienda nueva o usada; esto porque los primeros sí pueden demandar mejoramientos mientras que los segundos tienen ingreso negativo, por lo que no tienen capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda.

Del total de entidades federativas del país, 11 de ellas concentran 64.5% de la demanda (690,595 viviendas); sobresale el Estado de México, Veracruz, Distrito Federal, Chiapas, Baja California, Chihuahua, Oaxaca y Jalisco, como se observa a continuación.

Cuadro 7

EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

En el mercado de la vivienda interactúa tanto la demanda como la oferta, que juega un papel central en el sector de la construcción que  está constituido por el conjunto de actividades orientadas a la edificación de inmuebles habitacionales y no habitacionales; a la construcción de obras de ingeniería civil y obra pesada; así como por trabajos especializados vinculados a la construcción.

Hasta el primer trimestre de 2012 existían alrededor de 20 mil empresas de la industria de la construcción. Según el INEGI, la mayoría de ellas se encuentra en el Distrito Federal, Jalisco, Estado de México y Nuevo León.

Cuadro 8

Este sector está vinculado de manera directa con varias ramas de la industria productiva, necesarias para la construcción como la de hierro, acero, cemento, cal, yeso, maquinaria, equipos electrónicos y pintura, entre otras. También tiene participación indirecta en otras actividades económicas, por ejemplo, el transporte de materiales para construcción y alquiler de maquinaria especializada o el comercio de materiales para la construcción.

Debido a la importancia que tiene por sí misma y a los vínculos ya mencionados, la industria de la construcción tiene un efecto multiplicador en el mercado laboral y en la economía del país. Tan sólo entre 2010 y 2011, generó en promedio más de 3.5 millones de empleos. De los 12 sectores considerados en la siguiente tabla, el de la construcción ocupa el séptimo lugar en cuanto a población ocupada y genera 7.7% del total de la Población Económicamente Activa (PEA) en el país.

Cuadro 9

Entre 2009 y 2010 el sector de la construcción tanto en México como a escala internacional se vio afectado por una crisis severa. Sin embargo, desde 2011 el país ha mostrado signos de recuperación importante que se han mantenido durante 2012. En el primer trimestre de este año el subsector edificación registró un valor en términos del Producto Interno Bruto (PIB) de 323 mil millones de pesos equivalentes a un crecimiento de 5.1% en relación con el primer trimestre de 2011; la construcción de obras de ingeniería civil u obra pesada (trabajos para el abastecimiento de agua, petróleo, gas, electricidad y telecomunicaciones; división de terrenos y urbanización; construcción de vías de comunicación; así como marítimas, fluviales y subacuáticas) registró un crecimiento anual de 4.9% con un valor de 221 mil 213 millones de pesos.

Por lo que se refiere a los trabajos especializados que se desarrollan antes, durante y después de la construcción, tales como cimentaciones, montaje de estructuras prefabricadas, trabajos en exteriores, instalación y equipamiento en construcciones, así como trabajos de acabados, fue de 43 mil 525 millones de pesos, lo que significa un crecimiento de 3.8% respecto al primer trimestre de 2011, como se muestra en la siguiente gráfica:

Cuadro 10

EL IMPACTO DE LA CONSTRUCCIÓN Y LA VIVIENDA EN EL PIB

En los últimos años, la industria de la construcción y la vivienda ha tenido altibajos en su tendencia de crecimiento. Entre 2006 y 2008, años en los que el PIB nacional mostró tendencias al alza, el PIB vinculado con el sector de la vivienda y la construcción, creció aún más, e incluso puede considerarse que ambos fueron un factor relevante para que la economía mexicana creciera. En 2009, la economía nacional arrastrada por la crisis internacional observó un descenso en el PIB, que también se vio reflejado en el sector. Para 2010, la situación para el sector inmobiliario mostró todavía dificultades, ya que a pesar de que la economía avanzó 5.5%, la construcción se contrajo 0.1% y la vivienda 1.9%. En 2011, el panorama fue considerablemente mejor ya que se recuperaron las tendencias positivas, y tanto el PIB de vivienda como el de la construcción tuvieron variaciones por encima de las registradas por el PIB nacional.

Según datos del INEGI, se espera que esta tendencia positiva se mantenga e incluso sea mayor durante 2012.

Cuadro 11

FINCAMIENTO Y CREDITOS

El gobierno federal ha tenido como uno de sus objetivos impulsar la adquisición de vivienda por parte de los mexicanos, de tal manera ha fomentado la creación de esquemas y la coordinación de diversas instancias gubernamentales para hacerlo posible.

Actualmente, existe una diversidad amplia de opciones de financiamiento para adquirir una casa o un departamento, entre las que se encuentra la banca comercial, las instituciones gubernamentales (Infonavit y Fovissste), Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofol) y Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofom), además hay empresas que ofrecen esquemas de autofinanciamiento. A continuación se muestran algunas opciones así como las características más importantes de cada una de ellas.

Cuadro 12A                        Cuadro 12B

Por lo que se refiere a los créditos otorgados para vivienda, en 2008 se concedió el mayor número (1,769,169); sin embargo en 2009 se registró una caída de 19.6% (1,421,711). A partir de 2010 y 2011 hubo un periodo de recuperación, aunque todavía no se alcanzan los niveles de 2008. El Infonavit es la institución que otorga más créditos, en los últimos tres años ha autorizado más de 400 mil.

El gobierno federal contribuye con estas expectativas positivas gracias al incremento en su presupuesto de 5.3 mil millones a 8 mil millones de pesos (lo que significa un aumento de 45% en términos reales), al programa de subsidios para adquisición de vivienda entre la población de menores ingresos.

Además, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, continúa impulsando el financiamiento a la vivienda mediante tres ejes: ofrecer más opciones de financiamiento y liquidez para el desarrollo de vivienda, consolidar mecanismos para atender las necesidades de la población que no tiene una casa y promover una planeación urbana sustentable.

Cuadro 13A Cuadro 13B

Por otra parte la Comisión Nacional de Vivienda en el documento Avances del Sector vivienda 2012 establece que la derrama económica del sector de la vivienda hasta marzo de 2012 superaba los 81,558 millones de pesos, equivalente al 33.1% de lo que se tiene programado hasta el final del año.

 

Fecha de publicación: octubre 10, 2016 - 17:21